Reálie slovenských realít.

Autor: Ivan Baláž Kráľ | 31.3.2009 o 13:27 | Karma článku: 6,30 | Prečítané:  1766x

Ak túžite po vlastnom byte, oplatí sa počkať. Ceny nehnuteľností klesajú.

Je isté, že ceny nehnuteľností v SR budú i naďalej klesať. Je to ekonomický dôsledok vývoja na globálnom i domácom trhu. Rovnako je jasné, že páni "analytici" z komerčných bank si takýto vývoj neželajú. Banky budú musieť začať aktívne bojovať doslova o každého klienta. Podobne stav na trhu s realitami neteší ani majiteľov realitných agentúr, no ich "zlaté časy" sú preč. Pokles nehnuteľnosti v SR ma za následok niekoľko faktorov:

1. Stav na svetových trhoch.

2. Vyrovnanie dopytu a trvajúci pokles dopytu po nehnuteľnostiach na domácom trhu v dôsledku vyčerpania voľných finančných zdrojov. Voľné a dostupné (spotrebné úvery) finančné zdroje klienti vyčerpávajú pri „šrotovnom“, čo je v súčasnosti omnoho výhodnejšie bonifikovaný segment.

3. Drahšie hypotekárne úvery v dôsledku „poistenia proti dopadom krízy“, pričom ani plánované zníženie úrokovej sadzby Európskej banky o pol percentuálneho bodu, úvery na SR výrazne nezlacní.

4. Umelo nadhodnotené ceny nehnuteľností panelových i starých tehlových bytových domov a rodinných víl v rozmedzí  55-69%, vzhľadom k lokalite, ich technickému stavu (+ TZB), energetickým stratám, predpokladanej životnosti, k potrebe ďalších investícii do modernizácie, vybavenosti ako aj k aktuálnej úžitkovej hodnote stavby. Rastúca ponuka lacných domov, bytov v Rakúsku a Maďarsku, apartmánov v prímorských letoviskách (Bulharsko, Rumunsko...). (Je naozaj rozdiel či si ako občan EU kúpite dom vRakúsku za polovicu. Chatu pri Domaši za 36.000,- eur, alebo prímorský apartmán v Bulharsku za 28.500 eur, ktorý môžete navyše výhodne prenajať, keď ho práve s rodinou nevyužívate).

5. Nadhodnotené ceny nových nehnuteľností najmä bytových jednotiek vzhľadom k pomerne nízkej cene zhotovenia stavby, k dostupnosti a klesajúcim cenám stavebných materiálov, technológii a dostatku stavebných firiem v pomere k nadmerným ziskom developerských spoločností.

6. Neochota domácnosti a jednotlivcov zadlžovať sa na 20 - 30 i viac rokov (ČSOB...) a preplácať nadhodnotené ceny a provízie realitiek, developerov a bánk. Najmä v súvislosti s neistotou na pracovnom trhu, ktorú odhadujeme pri súčasnom nezladenom postoji USA a EU k riešeniu krízy na minimálne ďalšie 3 roky.

7. Negatívny demograficky vývoj v EU a v SR.

8. Viaceré možnosti financovania, vrátane štátnych regulácií (ŠFRB,...), či štátnych finančných bonifikácii napr. stavebného sporenia (...).

9. Až 90% starých a 30% nových stavieb na slovenskom trhu nespĺňa európske štandardy bývania a nezodpovedá európskej klasifikácii, toho čo považujeme za štandard kultúry bývania (izolácia základov, energetická úspornosť - zateplenie, náhrada strešných krytín (stav krovu, tepelná izolácia, škodliviny - azbest, polystyrén od r. 2013...), klimatizácia, nové rozvody kúrenia, elektriky, vody, odpadu, dostupnosť, občianska vybavenosť, ...). Cena nehnuteľností, ktoré nespĺňajú tieto štandardy by podľa našich analýz nemala bez ohľadu na rozlohu! a umiestnenie prekročiť 30.000 eur. Výnimku tvoria pamiatkové objekty a objekty kultúrneho dedičstva, či celospoločenského významu, kde štandardizácie nemožno vzhľadom na ich povahu dodatočne uskutočniť.

PRIKLAD: Staré tehlové byty na ulici T. Ševčenku v Prešove o výmere okolo 50 m2 sa dnes ponúkajú približne za 39.000,- eur (v závislosti od realitnej agentúry). Pred dva a pol rokmi bola ich trhová hodnota 18.000,- eur. Ich úžitková teda teoretická hodnota (základ + zisk + očakávaný vývoj) je však dnes omnoho nižšia. A tak i reálna trhová hodnota dnes predstavuje sumu maximálne 21.500,- eur po zohľadnení všetkých faktorov.

Ak teda túžite po vlastnom byte, oplatí sa počkať. Ceny nehnuteľností v SR klesajú. V horizonte 1 - 2 roky budú rovnako výrazne klesať. Viaceré staršie bytové jednotky až o polovicu súčasnej trhovej ceny. Hypotekárne úvery budú musieť výrazne zlacnieť, ale nie v dôsledku predpokladaného poklesu úrokovej sadzby Európskej banky (0,5-0,6% bodu), ale v dôsledku konkurenčného boja medzi bankami a to doslova o každého klienta. Spotrebiteľ si musí uvedomiť, že je pánom na trhu. Väčšina predchádzajúcich „veľkých dopytových vĺn“ bola umelo vyvolaná veľkými realitnými spoločnosťami, ktoré plošne kúpili veľké množstvo dostupných realít s tým, že ich s obrovským ziskom predajú. Takto vytvorili na trhu umelý nedostatok ktorého následkom bol umelý dopyt, podporený spotrebiteľským deficitom bývania z minulosti (ten vznikol demografickou deformáciou vidieka). Dnes sú tieto byty neobchodovateľné a bez reálneho záujmu spotrebiteľov. Len v BA je viac ako 6.500 voľne dostupných prevažne nových bytov o ktoré spotrebitelia nejavia záujem. Ceny luxusných nehnuteľnosti v BA je možné pri osobnom jednaní klienta (čo odporúčame) znížiť o 40% a to je len začiatok. Len ťažko dnes nájdete spotrebiteľa, ktorý by nakupoval nehnuteľnosti za trojnásobne ceny. Tí, ktorí kúpili umelo nadsadené bytové jednotky, budú ŽIAĽ celý život pracovať, aby splatili ohromné hypotéky zvýšené o provízie developerov a realitných agentúr. Bolo by zaujímavé analyzovať, do akej miery nesú konkrétne realitné spoločnosti právnu zodpovednosť za neprimerané obohatenie sa (neprimeraný zisk), na úkor zadĺženia mnohých domácnosti. V tejto súvislosti sme na trhu miest do 100.000 obyvateľov zaznamenali nebezpečný trend realitiek v NEOCHOTE znižovať ceny, či vyjednávať o cene s pôvodnými majiteľmi. Predávajúci často nemajú poňatie koľko je nimi predávaný objekt hodný a tak predražujú už jeho základnú hodnotu, od ktorej sa cena odvíja. Realitné agentúry si musia uvedomiť, že vyčkávací postoj a neochota jednať ich v konečnom dôsledku pripraví nielen o zisky ale i o existenciu. Zaznamenali sme už niekoľko ponúk o odkúpenie know-how malých a stredne veľkých realitných agentúr. To znamená, že mnohé majú problémy a TRH sa postupne začína očisťovať. Prežijú len tie, ktoré čo najskôr dokážu znížiť ceny na prienikovú úroveň a začnú aktívnejšie predávať. Spotrebiteľa nič netlačí, poľahky počká 2 aj 3 roky. Je otázne koľko realitiek tie dva - tri roky stagnácie prežije. Podobné postoje realizujú i developeri - nerozpracované projekty odkladajú.

PROGNÓZA: V oblasti trhového segmentu nehnuteľností očakávame pokles cien do konca augusta 2009 na úroveň zo začiatku roku 2006 s trendom ďalšieho poklesu. Naša dlhodobá prognóza naznačuje, že pokles cien nehnuteľnosti bude pokračovať až do prvej polovice roku 2010.

Úrokové sadzby bánk budú klesať. Predpokladáme, že dostupnosť hypotekárnych úverov, sa v dôsledku začínajúcho konkurenčného boja bánk naopak zvýši. Svetová kríza vytvorila nové konkurenčné prostredie pre BANKY, ktoré budú musieť konečne preukázať svoju pružnosť a marketingovú vynachádzavosť vo viacerých segmentoch a ponúknuť spotrebiteľom nové aj úverové produkty (Za nové nepovažujeme zvýšenie úrokovej sadzby pre pokrytie rizika straty príjmov klienta. Kamenné bankové domy v mnohých agendách zaostávajú za virtuálnymi bankami...) Preto odporúčame širokej verejnosti nenechať sa znechutiť cenovou nepružnosťou realitných maklérov a stále vysokými cenami a začať nakupovať nehnuteľnosti najskôr v horizonte november 2009 - marec 2010 a neskôr, podľa stavu na trhu (K téme sa ešte vrátime). Mnohé realitné agentúry zvolili vyčkávaciu taktiku, no čím dlhšie otáľajú so znižovaním cien nehnuteľnosti, tým menej reálne získajú. Preto ak vás riešenie vašej bytovej otázky príliš nesúri OPLATÍ SA POČKAŤ. U starších bytov je plánovaný cenový prepad 39-45 % zo súčasných cenových relácií. Zároveň odporúčame tým, ktorí sa potrebujú realít zbaviť, predať čo najskôr.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

KOMENTÁRE

Úrad, ktorý by Slovensku zdvihol reputáciu

To, že prípadný úspech vláda zneužije na marketing, je rub príbehu.


Už ste čítali?